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國務(wù)院調(diào)查組摸底樓市調(diào)控成效 房價下跌預(yù)期漸強(qiáng)
發(fā)布時間:2011-3-23 來源:---
  新"國八條"出臺接近兩月之際,經(jīng)中國證券報記者多方了解獲悉,國務(wù)院近期派出八個調(diào)查組,分赴全國各地對先前出臺的樓市調(diào)控效果進(jìn)行摸底。
  無獨(dú)有偶,相關(guān)部委的調(diào)控措施也在緊鑼密鼓進(jìn)行。國土資源部日前派出專門調(diào)研組,對各地用地情況、地價水平進(jìn)行調(diào)研監(jiān)測,堅決防范新"地王"的產(chǎn)生。國家發(fā)改委22日發(fā)布的最新通知要求,從5月1日起商品房銷售實行一套一標(biāo)價。商品房經(jīng)營者要一次性公開全部銷售房源,并嚴(yán)格按照申報價格明碼標(biāo)價銷售。
  在此背景下,不少城市樓盤開始出現(xiàn)較為明顯的降價,房價下跌的"拐點"預(yù)期逐步強(qiáng)烈。知情人士稱,目前來看,今年繼續(xù)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點的可能性并不大。
  摸底政策落實情況
  消息人士證實,國務(wù)院已決定派出八個調(diào)查組,分赴各地對樓市調(diào)控效果進(jìn)行摸底。"調(diào)查結(jié)果匯總得出后,國家相關(guān)部門將予以公開發(fā)布。重點可能仍然在于強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場調(diào)控的嚴(yán)肅性,切實穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價格。"知情人士透露。
  中國證券報記者從國土資源部了解到,國土部并未參與上述樓市摸底調(diào)查活動。但在今年"兩會"期間,國土部已派出專門的調(diào)查小組,赴多省對房地產(chǎn)用地情況以及價格進(jìn)行摸底,敦促各地嚴(yán)防出現(xiàn)"高價地"。
  住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人日前表示,目前多個城市正在擬定房價控制目標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn),住建部將敦促各地于一季度公布該目標(biāo)。
  目前,除已出臺房價漲幅控制目標(biāo)的銀川、太原、貴陽、鄭州等城市外,廣州、杭州、北京、天津等大中城市已表態(tài)將于本月底之前公布房價漲幅目標(biāo)。分析人士表示,由于新"國八條"的調(diào)控措施尚未完全落實,當(dāng)前樓市調(diào)控將以鞏固調(diào)控成果為主。隨著各大中城市基本已經(jīng)出臺相關(guān)"限購"政策,未來一段時間則將迎來房價控制目標(biāo)的"密集出臺期"。
  "明碼標(biāo)價"公開透明
  根據(jù)國家發(fā)改委22日發(fā)布的《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》,從5月1日起商品房銷售實行一套一標(biāo)價,并明確公示代收代辦收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。商品房經(jīng)營者要一次性公開全部銷售房源,并嚴(yán)格按照申報價格明碼標(biāo)價銷售。
  鏈家地產(chǎn)市場部首席分析師張月認(rèn)為,"明碼標(biāo)價"將迫使開發(fā)商制定出更加合理的價格,有效促進(jìn)開發(fā)商加快開盤,在提高供應(yīng)量的同時穩(wěn)定市場價格。
  "此前不少開發(fā)商分單元甚至樓層進(jìn)行銷售,經(jīng)常隨著銷售形勢坐地漲價。與此同時,很多項目的銷售價格并不透明,一些相關(guān)利益群體往往可以拿到較為優(yōu)惠的價格。發(fā)改委出臺的這個規(guī)定,將在很大程度上避免類似現(xiàn)象。"分析人士指出。
  一房地產(chǎn)企業(yè)人士則認(rèn)為,國家發(fā)改委目前要求開發(fā)商對漲價重新申報備案,但其政策效應(yīng)是短期的,這一條并未寫到《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》中去。此外,不能排除一些地產(chǎn)公司采取虛高定價、暗自打折的形勢進(jìn)行銷售,客戶對此并不容易察覺。
  "北京等不少城市目前已經(jīng)采取一套一標(biāo)價的方式,否則在交易管理系統(tǒng)無法備案,未來的樓市走勢還是要看供求關(guān)系。"中鐵地產(chǎn)市場開發(fā)部部長樓英瑞認(rèn)為。
  房價"拐點"預(yù)期增強(qiáng)
  對于未來的調(diào)控動向,住建部政策研究中心副主任秦虹認(rèn)為,房地產(chǎn)調(diào)控政策在今年仍將持續(xù)。強(qiáng)化地方政府責(zé)任、繼續(xù)控制投資性需求、保證普通住房供應(yīng)等政策要點,在新"國八條"中都得到更加明確的強(qiáng)調(diào)。貨幣政策方面,今年貨幣政策仍然會趨緊,每一次加息都對房地產(chǎn)市場影響有限,但是不可忽略的是累計加息對房地產(chǎn)市場的影響。
  北京市發(fā)改委副主任盧映川認(rèn)為,目前北京市的限購政策不會對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生根本性的影響,執(zhí)行時間要視調(diào)控效果而定。
  秦虹同時認(rèn)為,房產(chǎn)稅試點不會永遠(yuǎn)試下去,在對試點情況總結(jié)經(jīng)驗后,房產(chǎn)稅可能將從新增購房逐步涉及到存量購房,稅率適當(dāng)調(diào)整也是必然趨勢。新"國八條"和房產(chǎn)稅這兩項政策形成組合后,將對市場預(yù)期產(chǎn)生一定影響作用。
  與此同時,中國證券報記者了解到,在上海和重慶分別推出房產(chǎn)稅試點后,目前相關(guān)城市以及部門正在對實施效果進(jìn)行觀察監(jiān)測,而這需要一個過程。知情人士稱,目前來看,今年繼續(xù)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點的可能性并不大。
  在相關(guān)調(diào)控政策絲毫未見放松的背景下,不少城市房價松動的跡象正在出現(xiàn)。戴德梁行發(fā)布的報告顯示,2月份全國樓市受房地產(chǎn)試點、限購范圍擴(kuò)大以及信貸收緊等政策疊加效應(yīng)影響,火速進(jìn)入冰凍期。其中,一線城市和二線城市成交分別環(huán)比下跌64.6%和18%,先前持續(xù)高企的一二線城市房價可能迎來"拐點"。
  上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭認(rèn)為,最遲在5月份之前,我國70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比綜合指數(shù)就將出現(xiàn)下跌,即房價出現(xiàn)"拐點"。
  "目前真正對樓市影響最大的還是限購。但這不意味著未來樓市將會一直悲觀下去,預(yù)計中國房地產(chǎn)行業(yè)至少還有10-15年的朝陽期。"某大型房地產(chǎn)企業(yè)人士認(rèn)為。
  按照新"國八條"的要求,3月底將成為各地公布房價控制目標(biāo)的"大限",除了銀川、太原、佛山、貴陽、昆明等少數(shù)二線城市已公布房價控制目標(biāo)外,一線城市房價調(diào)控目標(biāo)"千呼萬喚不出來",多數(shù)城市還在"糾結(jié)"中。
  少數(shù)城市率先公布
  新"國八條"細(xì)則落地城市已有30個,但目前有銀川、太原、佛山、貴陽、昆明等少數(shù)二三線城市率先公布房價控制目標(biāo),多以GDP或人均可支配收入增幅作為參照物。
  新"國八條"提出,"2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力,合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo),并于一季度向社會公布。"要求各地制定房價調(diào)控目標(biāo),這在歷來的樓市調(diào)控中是第一次。
  銀川2月公布的房價調(diào)控目標(biāo)是:銀川2011年新建商品住房價格上漲幅度控制在當(dāng)年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長幅度以內(nèi),同比增幅低于10%。
  3月18日,太原規(guī)定2011年全市新建商品住房年度價格漲幅不超過全市年度GDP和人均可支配收入增長水平。
  佛山近日發(fā)布通知要求,今年新建住房價格漲幅不高于本年度GDP增長速度。貴陽的目標(biāo)是嚴(yán)格控制新建住房價格增幅不高于去年全國平均值。昆明則規(guī)定房價漲幅不能超過人均可支配收入增長水平。
  中國證券報記者發(fā)現(xiàn),在已公布房價調(diào)控目標(biāo)的城市中出現(xiàn)了兩種標(biāo)準(zhǔn):一種是以不高于當(dāng)?shù)厝耆司芍涫杖氲脑龇鶠闃?biāo)準(zhǔn);一種是以不高于去年全國住房增幅平均值為標(biāo)準(zhǔn)。一線城市也可能會采取這兩指標(biāo)來確立房價控制目標(biāo)。
  上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為:"房價漲幅如果能控制在5%甚至3%以下,才能真正達(dá)到預(yù)期。"
  一線城市很"糾結(jié)"
  眼下多數(shù)城市對房價調(diào)控目標(biāo)還在"糾結(jié)"中。目前最難確定的是諸如北京、上海、廣州、深圳等房價上漲過快、供求關(guān)系更為緊張的一線城市。
  業(yè)內(nèi)人士分析,一線城市調(diào)控目標(biāo)"難產(chǎn)"的原因是,地方政府調(diào)控房價可用的手段并不多,流動性過剩、貸款利率不是地方政府所能控制的,目前只有限購、批證等行政手段。
  也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,更重要的原因是地方政府患上了"土地財政依賴癥"。以上海為例,上海土地出讓金所占財政收入比重正在不斷加大。2005年上海土地出讓金248.3億元,占總財政收入17.3%;2006年這一數(shù)字略有下降,為16.4%;2007年上升到22.6%;在經(jīng)歷了2008年金融危機(jī)后的2009年,全年土地出讓金1024億元,占到總財政收入40.3%;2010年更是超過了50%,達(dá)到歷史最高的53.2%。
  盡管過去10年樓市調(diào)控多次出臺,但上海房價始終保持漲勢,推動房價上漲的地價整體呈現(xiàn)上漲趨勢,土地財政力挺房價上漲。中國房產(chǎn)信息集團(tuán)提供的數(shù)據(jù)顯示,2004年國土部規(guī)定經(jīng)營性用地將通過招拍掛出讓后,上海宅地的價格呈現(xiàn)出波浪式上漲趨勢。2005年上海宅地成交均價為3127元/平方米;2006年下降至1811元/平方米;2007年均價為3828元/平方米;2008年由于受到金融危機(jī)的沖擊宅地均價出現(xiàn)下跌,為3393元/平方米。而在隨后的兩年,上海宅地價格出現(xiàn)爆發(fā)式上漲,2009年為7143元/平方米,2010年均價破萬,達(dá)到10574元/平方米。
  業(yè)內(nèi)人士指出,終結(jié)土地財政,加大保障房供給,讓商品房去金融化,房地產(chǎn)退出投資領(lǐng)域,樓市調(diào)控才能落到實處。
  中國證券報記者近日走訪北京部分樓盤發(fā)現(xiàn),"京十五條"實施一個多月來,房地產(chǎn)市場交易冷清,盡管城區(qū)房價仍未松動,但京郊房價出現(xiàn)下滑跡象。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,通過控制價格難以實現(xiàn)供求平衡,調(diào)控的重點應(yīng)放在割斷炒房資金鏈條和增加普通商品房的供給上。
  樓市成交銳降
  中國證券報記者在北京多個樓盤銷售現(xiàn)場看到,過去熙熙攘攘的排隊購房大軍被三三兩兩的看房者取代。在一個位于南二環(huán)、將于下周六開盤的樓盤,300套房源目前排隊拿號的購房者也就300人多一點。在南二環(huán)附近的一個新盤,房屋均價為每平方米40000元,較前三期的開盤價變化不大。1月開盤的某通州樓盤,看房的人雖多,但符合購買條件的少,因此成交量下降不少。
  二手房方面,幾家房屋中介的工作人員告訴中國證券報記者,目前二手房市場也比較清冷,各戶型成交量都有所下降,環(huán)比降幅達(dá)20%至30%。"來看房的人少了。"某中介工作人員表示,盡管總量減少,但這之中"單純看看的少了,炒房的少了,外地的少了",現(xiàn)在來看房的基本都是確有住房需求且符合購房條件的。
  偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)顯示,2月17日至3月15日期間,北京一手住宅成交3703套,環(huán)比下降45.1%,同比下降20.8%;二手住宅成交6618套,環(huán)比下降64.4%,同比下降45.9%。
  "相較去年同期和今年年初,價格漲幅和速度是得到了一定控制,但還沒有明顯下跌。"上述中介工作人員表示,城區(qū)住房需求依然旺盛。崇文門附近的二手房均價目前仍維持在每平方米35000元至38000元左右。
  另一方面,京郊房價出現(xiàn)了松動,有的樓盤祭出了不同促銷手段。順義一處新開樓盤,均價每平方米17000元。售樓人員稱,由于是精裝,且6月份要通地鐵,因此不打算降價。但為了促銷,推出了三套特價房,比總價便宜六萬元。而位于通州的一個樓盤,今年1月開盤時報價每平方米20000元,目前降到每平方米17000元至18000元。
  而與購房市場相對應(yīng),眼下北京租房市場房源緊缺,量價齊升。"購房條件限制政策一出,投機(jī)性購房少了,但一些有剛性需求的購房者也被打壓,因此轉(zhuǎn)入租賃市場。"有中介工作人員表示。
  以崇文門附近租房市場為例,目前一居租價為3000元至4000元/月,較年初上漲了約10%,較去年同期上漲了約20%。石景山區(qū)的遠(yuǎn)洋山水亦如此,過去2500元/月左右的一居室漲到3000元/月左右,且通常1個月內(nèi)就租出去了,十分火爆。
  上述中介工作人員表示,現(xiàn)在租賃市場的需求量總體還算平穩(wěn),但政策預(yù)期導(dǎo)致業(yè)主普遍對租賃市場看好,有的甚至"非理性要價",推高了房租。
  應(yīng)加大市場供給
  中國社科院城市發(fā)展與研究中心主任牛鳳瑞認(rèn)為,若交易量持續(xù)下降,開發(fā)商或因資金短缺被迫降價。而租賃市場價格上漲或提升持有兩套房或以上家庭的出租意愿,從而增加租賃市場供給,平衡租房價格。
  但他指出,現(xiàn)行政策只改變了買賣雙方的預(yù)期,中國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的基本面沒有發(fā)生變化,價格漲漲落落是供求雙方博弈的常態(tài)。自住型購房者有住房的剛性需求,因此不可能長期等待,價格一松動即可能出手。這時,交易量上去了,又刺激了價格的上漲。因此不要對價格下降期望太高。
  牛鳳瑞認(rèn)為,通過控制價格難以實現(xiàn)供求平衡,若只著眼于調(diào)整當(dāng)前的供求關(guān)系,也容易給普通購房者增加負(fù)擔(dān)。調(diào)控的重點,一方面應(yīng)放在割斷炒房資金鏈條上,因為個人資金倒房終究"泥鰍掀不起大浪";另一方面應(yīng)增加普通商品房的供給。否則,短期抑制住的住房需求將在未來某時期集中爆發(fā),現(xiàn)在的冷清增加了未來的反彈能量,反而不利于房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。
  地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺已對市場心理和成交造成了一定影響。3月以來樓市成交萎靡,價格繼續(xù)盤整,土地流拍開始增多,這些現(xiàn)象似乎都預(yù)示著未來地產(chǎn)景氣可能會下降,地產(chǎn)投資是否會因此而大落?分析人士認(rèn)為,排除保障房的因素,如果成交持續(xù)萎靡,政策依然偏緊,地產(chǎn)投資可能會持續(xù)下滑。但地產(chǎn)投資熄火后,經(jīng)濟(jì)增長新的動力何在,可能是市場更關(guān)注的問題。如果目前的市場狀況能夠持續(xù),則地產(chǎn)投資下降的速度會比較平緩,未來經(jīng)濟(jì)增長不會出現(xiàn)滯脹格局。
  新政出臺使得市場預(yù)期發(fā)生了變化。一線城市成交大幅下跌。在實施限購的二線城市中,成交量也環(huán)比下跌了65%。整體而言,目前主要城市的成交水平與去年五六月大致相當(dāng)。而價格方面,上漲態(tài)勢基本得到遏制,但未出現(xiàn)明顯的趨勢性下跌。如果目前的成交量能夠保持3個月左右,則未來價格下行的壓力會加大。這不僅來自貨幣政策的累積效應(yīng),而且市場心理的疊加作用也會導(dǎo)致公司主動降價。從短期看,即使各地公布較為寬松的房價調(diào)控目標(biāo),價格上漲的動力已缺乏流動性的支持。
  從歷史上看,銷售增速和價格指數(shù)的走勢基本一致。如果銷售增速下滑至個位數(shù),那么可以預(yù)期,價格下滑不會很遠(yuǎn)。另一個可以參照的指標(biāo)是土地交易價格和房屋銷售價格的關(guān)系,二者的走勢高度一致。從目前看,土地流拍已經(jīng)導(dǎo)致土地出讓單價的下滑。在投資增長動力缺乏的情況下,地價下行必然拉低房價漲幅。不過,市場的變化難以預(yù)測。正如去年4月出臺調(diào)控政策之后,市場盤整只持續(xù)了兩個多月,隨之又開始了量價的非理性上漲。我們認(rèn)為,從政府的決心,經(jīng)濟(jì)所處的階段和外圍環(huán)境看,地產(chǎn)再度非理性火爆的概率較小。
  在下行階段無疑應(yīng)關(guān)注銷售、價格等先行指標(biāo)。而投資、新開工等指標(biāo)具有一定的滯后性,雖然從2月數(shù)據(jù)看,新開工面積增速和土地購置面積都出現(xiàn)了明顯的下滑,但地產(chǎn)投資的增速下滑并沒有超出預(yù)期。除了去年末以來的保障房因素,我們認(rèn)為更多的是開發(fā)商采取了較為謹(jǐn)慎的態(tài)度,以存量投資的增長取代增量投資。如果景氣持續(xù)下滑達(dá)3個月以上,則地產(chǎn)投資進(jìn)一步的下滑可能在年末更加明顯。
  另外,值得思考的是保障房建設(shè)的完成力度。如果簡單計算,今年完成1000萬套保障房,按照每套房面積60平方米計算,那么總面積就達(dá)6億平方米,相當(dāng)于去年全部住宅銷售的85%。如果再打個五折,按照總面積3億平方米算,那么帶動的增量投資額達(dá)4.5萬億元,已經(jīng)接近去年全年的總和。保障房的完成情況還需要及時跟進(jìn),不過地產(chǎn)投資增長在今年可能更多地要看保障房建設(shè)的力度和進(jìn)度。
  總之,地產(chǎn)投資下滑的態(tài)勢基本明確,但到底能回落多少,還需要看銷售狀況。如果能夠保持目前的交易量,則地產(chǎn)投資可能會緩慢下行,而對經(jīng)濟(jì)增長的負(fù)面影響比較有限。如果銷售下滑出現(xiàn)斷裂式情況,則市場心理的轉(zhuǎn)化將導(dǎo)致地產(chǎn)投資的明顯下滑,這樣難免出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)滯脹的格局,而這也將是市場面臨的最大挑戰(zhàn)。
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